OBNL d’habitation au Québec : un durcissement majeur de la gouvernance immobilière

L’entrée en vigueur de la section III.2 de la Loi sur les compagnies marque un durcissement majeur de l’encadrement des organismes sans but lucratif d’habitation au Québec. Loin d’être une simple refonte théorique, cette réforme législative a été conçue pour pérenniser la vocation communautaire des parcs immobiliers érigés, acquis ou restaurés grâce à l’aide publique. En resserrant les mailles du filet juridique, le législateur a voulu s’assurer que les actifs à vocation sociale ou communautaire ne puissent plus être détournés vers le marché privé ou commercial. Pour y parvenir, la loi introduit désormais des mécanismes de surveillance ministérielle ainsi qu’un régime de sanctions rigoureux.

Les contraintes légales s’activent, notamment, dès qu’un OBNL régi par la Partie III de la Loi sur les compagnies devient propriétaire d’un immeuble ou d’un fonds de terre dont l’affectation est sociale ou communautaire. Le critère déclencheur réside dans le financement. En effet, le bien doit avoir été acquis, construit, restauré ou rénové grâce à une aide en matière d’habitation octroyée par le gouvernement du Québec, le gouvernement fédéral, ou l’un de leurs ministères ou organismes. Le législateur consacre ainsi le principe que l’équité accumulée grâce aux deniers publics doit demeurer au service de la collectivité.

Ces dispositions imposent également un carcan de gestion rigoureux aux conseils d’administration. Pour garantir que l’immeuble est maintenu en bon état, les OBNL doivent donc adopter une posture proactive et doivent :

1. préserver l’affectation sociale ou communautaire de l’immeuble;
2. constituer une réserve suffisante pour assurer la gestion saine et prudente, l’entretien et la préservation de l’immeuble;
3. nommer un vérificateur, lequel doit être membre de l’Ordre professionnel des comptables professionnels agréés du Québec;
4. faire procéder à une inspection de l’immeuble par un expert au moins tous les cinq ans et présenter le rapport de l’expert à l’assemblée de la personne morale qui suit son dépôt;
5. établir une planification quinquennale des travaux d’entretien et de préservation de l’immeuble ainsi que des budgets y afférents;
6. faire état, dans son bilan, de la date de la dernière inspection de l’immeuble, des travaux d’entretien et de préservation réalisés et des budgets liés à la planification quinquennale.

De plus, pour faire échec aux ventes orchestrées en secret, les administrateurs d’un OBNL se voient retirer le pouvoir exclusif d’aliéner l’immeuble ou d’en modifier la vocation. Désormais, dans la plupart des cas, toute aliénation (vente, don), tout établissement d’une emphytéose ou toute modification de l’affectation sociale de l’immeuble doit obtenir l’autorisation préalable du ministre, qui peut assortir son approbation des conditions qu’il détermine.

Ensuite, afin d’assurer une certaine transparence et d’informer les acheteurs potentiels, il est également permis au ministre de requérir l’inscription d’une mention directement au registre foncier indiquant que l’immeuble est assujetti à ces restrictions.

Tout acte effectué en violation de ce processus ou de ces contraintes législatives est nul de nullité absolue, et ce, qu’une mention ait été inscrite au registre foncier ou non.

La réécriture opportuniste des statuts corporatifs d’un OBNL ou les tentatives de dissolution pour s’approprier les actifs d’un OBNL sont également contrecarrées par l’entrée en vigueur de ces dispositions législatives. En effet, en cas de liquidation, tout immeuble visé par l’aide publique doit être cédé par l’assemblée des membres à une autre organisation régie par la Partie III. Si l’assemblée omet ou refuse de prendre une décision à cet effet, la loi court-circuite également le processus et le bien est automatiquement cédé au Réseau québécois des organismes sans but lucratif d’habitation.

Des amendes allant jusqu’à 10 000 $ sont également prévues afin de décourager le non-respect de ce processus et de ces contraintes législatives. Au surplus, une amende additionnelle équivalant à la valeur des biens faisant l’objet de l’infraction peut également être imposée.

En conclusion, la section III.2 de la Loi sur les compagnies consacre l’émergence d’une réelle gouvernance immobilière pour le secteur communautaire. En encadrant l’aide en matière d’habitation par des verrous ministériels et financiers aussi stricts, le législateur envoie un message clair : le logement social financé par l’État est un patrimoine collectif permanent. Pour les administrateurs d’OBNL, la conformité n’est alors plus une option administrative, mais une obligation légale rigoureuse où la responsabilité personnelle peut désormais être directement engagée.

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