Article par :
Nathalie Naccache
La déclaration de copropriété constitue la charpente juridique de toute copropriété divise au Québec. Elle se compose de trois parties : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions qui, ensemble, définissent les droits et obligations des copropriétaires[1].
Le syndicat de copropriétaires se doit d’assurer le respect de la déclaration de copropriété[2]. Afin de remplir efficacement cette mission, il est essentiel que la déclaration de copropriété prévoie des mécanismes dissuasifs afin d’en assurer le respect. Les clauses pénales et extrajudiciaires constituent à cet égard des outils essentiels.
Prévue aux articles 1622 à 1625 du Code civil du Québec, la clause pénale permet de fixer à l’avance une somme exigible en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution d’une obligation. En copropriété divise, elle vise à sanctionner le non-respect de la déclaration de copropriété, tels que les retards dans le paiement des charges communes ou encore l’utilisation non conforme des parties communes.
Une clause pénale bien conçue devrait également prévoir que le copropriétaire fautif rembourse les honoraires extrajudiciaires engagés par le syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété. Ces frais doivent toutefois demeurer raisonnables et proportionnés au préjudice subi[3].
Longtemps, la doctrine et la pratique se sont interrogées quant à l’emplacement approprié d’une telle clause au sein de la déclaration de copropriété, certains la rattachant au règlement de l’immeuble et d’autres à l’acte constitutif. C’est dans ce contexte que le législateur est intervenu par l’adoption du projet de loi 16, entré en vigueur le 10 janvier 2020[4].
Dorénavant, la clause pénale doit être incluse à l’acte constitutif de copropriété[5]. Or, puisque toute modification à l’acte constitutif doit obligatoirement être notariée en minute et publiée au registre foncier en vertu de l’article 1059 C.c.Q. et 1060 C.c.Q., il est indispensable de consulter un notaire afin de faire un tel ajout à la déclaration.
Cas des syndicats ayant adopté une clause pénale avant le 10 janvier 2020
Une disposition transitoire prévoit que les clauses pénales qui figuraient au règlement de l’immeuble avant le 10 janvier 2020 sont réputées faire partie de l’acte constitutif[6]. Toutefois, la loi demeure silencieuse quant aux formalités à accomplir dans un tel cas.
Il serait néanmoins difficile de soutenir que ces clauses puissent s’appliquer sans être notariées ni publiées. Une telle interprétation impliquerait que le nouveau droit permet des modifications à l’acte constitutif sans respecter les exigences de la forme notariée et de la publication au registre foncier, ce qui irait à l’encontre des textes clairs du Code civil du Québec et de la jurisprudence récente[7]. Par prudence, il est donc recommandé aux syndicats concernés de faire intégrer formellement ces clauses à l’acte constitutif par acte notarié et de procéder à leur publication.
Cas des déclarations de copropriété sans clause pénale et extrajudiciaire
Pour les copropriétés dont la déclaration ne prévoit aucune clause pénale et extrajudiciaire, il est fortement recommandé d’en adopter une.
Il est essentiel de souligner que la rédaction d’une clause pénale et extrajudiciaire, quel que soit le cas, doit être effectuée avec rigueur et expertise. Une clause improvisée ou simplement reprise de modèles génériques ou de déclarations de copropriété voisines est risquée puisqu’elle pourrait faire l’objet d’une réduction par les tribunaux[8]. À cet effet, il serait recommandé de consulter un juriste spécialisé en droit de la copropriété. Ce professionnel sera en mesure d’analyser la déclaration de copropriété existante, de vérifier les clauses déjà en place et de préparer un projet de modification à être soumis aux copropriétaires pour adoption en assemblée.