Article par :
Véronique Hains
Le 30 janvier 2025, la Cour d’appel du Québec a rendu l’arrêt Denis‑Gagnon c. Simard[1], un jugement qui devrait faire réfléchir tous les acheteurs de maisons. Dans cette affaire, les acheteurs réclamaient l’annulation ou une forte réduction du prix de vente, en raison d’un problème sérieux d’instabilité du sol et d’affaissement de la maison.
En l’espèce, même si le vice était réel, grave et antérieur à la vente, leur recours a été rejeté. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont pas agi comme des acheteurs prudents et diligents, notamment en ignorant les avertissements de leur propre inspecteur préachat.
En effet, leur inspecteur préachat, dans son rapport, avait relevé un affaissement de la dalle, des planchers dénivelés et des signes préoccupants au niveau de la structure. Surtout, il avait écrit noir sur blanc qu’il ne pouvait pas se prononcer sur la stabilité des fondations et recommandait de façon impérative de consulter un spécialiste en structure et d’obtenir la documentation de l’entrepreneur en pieux avant d’acheter la maison.
Les acheteurs ont lu ce rapport, mais n’ont pas donné suite à ces recommandations. Aucun spécialiste en structure n’a été consulté, aucun rapport technique supplémentaire n’a été exigé, l’entrepreneur en pieux n’a pas non plus été contacté.
Au contraire, ils ont plutôt choisi de se fier aux propos rassurants du vendeur, qui minimisait la situation, notamment en parlant d’un vide sous la dalle présenté comme limité.
La transaction s’est conclue, puis, une fois propriétaires, les acheteurs ont découvert l’ampleur réelle du problème et se sont tournés vers les tribunaux.
Traditionnellement, on considère que, même dans une vente « sans garantie légale », l’acheteur peut tout de même poursuivre si le vendeur a commis un dol[2]. En d’autres termes, la clause « sans garantie » ne protège pas le vendeur qui a délibérément trompé l’acheteur.
Dans Denis‑Gagnon c. Simard, les acheteurs soutenaient justement que le vendeur avait minimisé l’ampleur du problème sous la maison, notamment en décrivant un vide de quelques pouces seulement sous la dalle, alors que la preuve a révélé un vide beaucoup plus important.
Toutefois, les tribunaux ont conclu que les acheteurs ne pouvaient pas invoquer le dol pour compenser leur propre manque de vigilance, considérant qu’ils avaient entre les mains un rapport d’inspection très clair, qui parlait d’affaissement, de risques pour la structure et les invitait expressément à consulter un expert avant de signer la vente. Dans une telle situation, un acheteur raisonnable aurait suivi ces recommandations.
Les juges ont donc considéré que l’erreur des acheteurs, de croire que la situation était banale, n’était pas excusable.
En décidant de fermer les yeux sur les avertissements détaillés de leur inspecteur, les acheteurs ont assumé le risque de se tromper. Ainsi, leur recours en vice caché a été rejeté, et le dol allégué n’a pas suffi à renverser cette conclusion.
Finalement, le dol demeure une protection essentielle, car un vendeur n’a pas le droit de mentir ni de cacher volontairement un problème majeur, même s’il vend « sans garantie légale ».
Cependant, vous ne pouvez pas vous réfugier derrière cette notion si vous avez vous‑même ignoré des avertissements clairs écrits de votre inspecteur. Le rapport d’inspection n’est pas une simple formalité administrative, c’est un outil de gestion du risque.
Assurez-vous de bien suivre les recommandations de l’inspecteur préachat, quitte à retarder ou à renégocier la vente. Sinon, vous pourriez vous retrouver avec de bien mauvaises surprises… mais sans recours.