Article par :
Laurie Marcoux
En droit québécois, l’hypothèque légale de la construction est un mécanisme fondamental visant à protéger les entrepreneurs et les sous‑traitants contre le non‑paiement des travaux qui confèrent une plus‑value à un immeuble. Toutefois, pour le sous‑traitant qui n’a pas contracté directement avec le propriétaire, ce droit n’est pas accordé automatiquement. L’article 2728 du Code civil du Québec subordonne son exercice à une condition essentielle : la dénonciation du contrat au propriétaire. Souvent perçue comme une simple formalité, cette démarche est en réalité encadrée par des exigences rigoureuses, notamment en matière de preuve.
À quoi sert la dénonciation?
La dénonciation vise un objectif précis : informer le propriétaire de l’existence du sous‑traitant et de la nature de ses travaux. Ainsi avisé, le propriétaire peut prendre les mesures nécessaires afin d’éviter de voir son immeuble grevé d’une sûreté au profit d’un tiers avec lequel il n’a aucun lien contractuel. Il peut notamment retenir les sommes qu’il devrait autrement verser à l’entrepreneur principal pour les travaux exécutés par le sous‑traitant, et ainsi désintéresser ce dernier. À défaut d’une dénonciation conforme, le sous‑traitant perd son droit de publier une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble, et ce, même si les travaux ont été dûment exécutés.
Le fardeau de preuve du sous‑traitant
La jurisprudence est constante : il appartient au sous‑traitant de prouver qu’il a valablement dénoncé son contrat[1]. Or, cette preuve ne se limite pas à démontrer qu’un avis a été envoyé. Ce que la loi exige, c’est que le propriétaire ait effectivement reçu la dénonciation.
Plusieurs décisions affirment sans ambiguïté que la simple preuve de l’envoi d’un avis de dénonciation est insuffisante. Les tribunaux précisent que seule la réception de l’avis est déterminante[2]. Cela ne signifie pas que le sous‑traitant doit prouver que le propriétaire a lu ou compris l’avis. Il n’a pas à établir la « connaissance effective » du propriétaire. En revanche, il doit démontrer que l’avis est réellement parvenu à ce dernier, ou à une personne clairement liée à lui.
Ainsi, un simple bordereau de livraison indiquant qu’un document a été remis à un individu non identifié, dont on ignore la fonction et le lien avec le propriétaire, ne permet pas de conclure que la dénonciation a été valablement reçue.
De façon similaire, dans une décision récente, la Cour a refusé de reconnaître la validité d’une dénonciation lorsque l’avis avait été transmis à une personne dont l’autorité ou le rôle auprès du propriétaire n’étaient pas clairement établis[3]. Autrement dit, même lorsqu’un avis a matériellement été livré, encore faut‑il démontrer qu’il a été remis au bon interlocuteur.
Conclusion
Pour le sous‑traitant, la leçon est simple, mais cruciale : il doit choisir un mode de transmission qui permet de prouver la réception effective de l’avis de dénonciation et en conserver une preuve fiable. Il est tout aussi important de s’assurer que la dénonciation a été remise à une personne identifiable et liée au propriétaire, dont le rôle ou l’autorité peut être établi. À cet égard, le courrier recommandé et la signification par huissier sont à privilégier.
En matière d’hypothèque légale de la construction, une dénonciation mal documentée peut entraîner la perte complète du droit à ce mécanisme de protection. La prudence à cette étape n’est donc pas optionnelle : elle est déterminante.