Rappel des principes de base en matière de vice caché

13 novembre 2020
principes de base en matière de vice caché

Nous avons tous une certaine notion de ce qu’est un vice caché. C’est un terme bien connu dans le monde de l’immobilier parce que malheureusement trop souvent applicable. Le présent article vise à rappeler les principes qui permettent l’ouverture des recours en raison de vices cachés ainsi que certaines des compensations possibles.

Les vices cachés découlent de la garantie de qualité qu’un vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur d’un bien. Par conséquent, c’est un concept qui s’applique autant aux biens immeubles qu’aux biens meubles.

La garantie légale contre les vices cachés n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire qu’on peut convenir dans le contrat de l’écarter, habituellement en échange d’un prix de vente en conséquence.

La définition de vice caché est à l’article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Les quatre critères suivants doivent être remplis pour que le vendeur en soit tenu responsable :

  1. Le vice doit être caché;
  2. Le vice doit être suffisamment grave;
  3. Le vice doit être inconnu de l’acheteur;
  4. Le vice doit exister au moment de la vente.

Tous ces critères ont fait l’objet d’une jurisprudence abondante. Sans élaborer en détails sur chacun d’eux, une précision s’impose sur le premier. Pour qu’un vice soit considéré comme « caché », « il ne doit pas pouvoir être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin d’avoir recours à un expert »1.

Bien que ça ne soit pas obligatoire, faire faire une inspection préachat par un expert est une excellente façon pour un acheteur de montrer sa prudence et sa diligence, particulièrement dans un domaine qu’il ne connait pas bien. La Cour d’appel a bien résumé l’état du droit quant à l’obligation de prudence et diligence de l’acheteur :

« En résumé, lorsque l’immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice potentiel, l’acheteur prudent et diligent, qui n’a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l’acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel oblige l’expert à faire une inspection plus approfondie. S’il ne la fait pas et qu’un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n’était pas caché s’imposera. »2

La dénonciation du vice

Lors de la découverte d’un vice caché, l’acheteur doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable sauf si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice3. Dans le cas d’un vice se manifestant graduellement, le délai raisonnable commence à courir à partir du moment où l’acheteur a pu en soupçonner l’étendue et la gravité. Ce moment est très important puisqu’il devient également le point de départ de la prescription de trois ans4.

L’objectif principal de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater et de remédier au vice, ce qui évite souvent d’engager de coûteuses procédures judiciaires. De plus, dans le cas d’immeubles, il est possible que le vendeur ait lui-même acheté d’un autre vendeur et qu’il poursuive celui-ci à son tour. Cet autre vendeur devra lui-aussi avoir pu constater le vice allégué avant que les réparations ne soient faites pour pouvoir se défendre.

Les tribunaux sont sévères à l’endroit des acheteurs qui intentent des poursuites judiciaires sans avoir préalablement dénoncé adéquatement les vices cachés au vendeur. La conséquence peut aller jusqu’au rejet pur et simple du recours et il est donc fortement recommandé de ne pas prendre de chance et de dénoncer par écrit les vices le plus tôt possible.

Les recours

S’il est admis que le vice est effectivement un vice caché et que le vendeur en est responsable, l’acheteur peut obtenir la nullité de la vente5 (et donc la restitution des prestations de part et d’autre) si le « bien est affecté d’un vice substantiel et que le coût des travaux correctifs par rapport au prix d’achat est important »6.

Si la nullité de la vente n’est pas une option, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix de vente, habituellement à la hauteur des coûts des réparations moins la plus-value apportée au bien par les travaux7.

Finalement, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence du vice, l’acheteur peut demander, en plus de la nullité ou de la diminution du prix de vente, des dommages et intérêts pour le préjudice directement causé par le défaut caché.

La Loi sur la protection du consommateur (LPC)

Pour les contrats de consommation8, la LPC prévoit des règles différentes du Code civil du Québec afin de faciliter la preuve et la procédure pour le consommateur. Pour en bénéficier, il faut bien entendu que le contrat de vente soit soumis à cette loi qui, elle, est d’ordre public contrairement aux paragraphes précédents. Les articles 37 et 38 LPC prévoient qu’un bien doit pouvoir servir à l’usage auquel il est normalement destiné pendant une durée raisonnable eut égard à son prix, les modalités du contrat et les conditions d’utilisation du bien. Ces dispositions englobent donc indirectement la notion de vice caché. Les recours de la LPC9 sont aussi plus sévères à l’égard des commerçants. Le consommateur peut demander la nullité rétroactive ou pour le futur seulement du contrat, la diminution du prix de vente, des dommages intérêts et des dommages punitifs lorsqu’applicable.


1 St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643, para. 27.
2 Ibid., para. 39.
3 Art. 1739 C.c.Q.
4 Art. 2880 et 2925 C.c.Q.
5 Art.1590 et 1604 C.c.Q.
6 Gazaille c. Lebeau, 2016 QCCS 6238, para. 62.
7 Bélanger c. Alarie, 2018 QCCS 2919, para. 126.
8 Art. 2, LPC.
9 Art. 272, LPC.