Sur le plan fiscal, la fiducie de placement immobilier (« FPI ; REIT»)1 canadienne est avant tout une « fiducie de fonds commun de placement » (« FFCP »)2 qui est un conduit si elle est aussi une FPI au sens de nos lois d’impôt sur le revenu3 et effectue les distributions et les choix appropriés. Alors, seuls ses bénéficiaires détenteurs d’unités sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Les règles fiscales applicables à une FFCP ont pour but de placer les détenteurs de ses parts dans une situation similaire à celle où ils seraient s’ils détenaient directement des immeubles. En d’autres mots, il s’agit d’une fiducie entre vifs au sens du droit civil (du Code civil du Québec ou de la Common law) à laquelle ne s’applique pas la règle anti-conduit de la LIR puisqu’elle est une FPI4.
Nous discuterons ci-après de certaines règles de mise en bourse au Canada, principalement d’une inscription à la cote du TSXV, d’une FFCP qui sera aussi une FPI. Plus précisément, une fiducie entre vifs résidente au Canada inscrite à la cote d’une bourse de valeurs désignées canadienne qui détiendra presque exclusivement des immeubles situés au Canada à titre d’investissement et dont les détenteurs de parts seront des résidants du Canada. Notons que l’inscription en bourse est une des conditions à rencontrer aux fins des définitions FFCP et de FPI de la LIR5.
Mise en bourse
En général, la mise en bourse d’une fiducie qui sera une FPI peut s’effectuer comme si après décrit. Aussi, le regroupement avec une FPI déjà inscrite en bourse est une autre possibilité. Ce sujet ne fait pas l’objet de la présente.
On peut inscrire en bourse une nouvelle FPI, soit dans le cadre :
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PAPE – D’un premier appel public à l’épargne d’une fiducie, où après cette opération est inscrite à la cote d’une bourse de valeurs et répond par ailleurs aux conditions des définitions de FFCP et d’une FPI de la LIR;
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Programme des SCD6 – D’une opération admissible (« OA ») d’une société par actions dans le cadre du Programme des sociétés de capital de démarrage (« SCD ») de la Bourse de croissance TSX (« TSXV »). Est une OA, une opération quelconque aux termes de laquelle l’entité qui en résultera (e.i. FPI) rencontrera les conditions initiales d’inscription à la cote de la TSXV à titre d’émetteur du groupe 1 ou 2 des entités du secteur immobilier7. Et, aux fins de la LIR, les conditions requises pour devenir une FFCP et une FPI doivent être rencontrées.
Auparavant une SCD était invariablement une société par actions et non une fiducie. Avant le changement de politique de la TSXV sur le sujet, lors de la création d’une FPI on avait recours à une société par qui :
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Était une société par actions, qui s’inscrivait en bourse dans le cadre du programme des SCD de la TSXV. Puisqu’une FPI est une fiducie, la SCD une société pas actions, devait se convertir en fiducie, ce qui s’effectuait dans le cadre de son OA par plan d’arrangement. La SCD devenait alors une fiducie et effectuait l’acquisition d’un portefeuille immobilier comprenant généralement un ou des financements concomitants importants de sorte à rencontrer les conditions initiales d’inscriptions à la cote de la TSXV ainsi que celles des définitions de FFCP et de FPI de la LIR. Aussi, elle devait démontrer sa capacité à effectuer les distributions et la croissance demandée par les investisseurs de FPI.
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SCD – Fiducie – non testamentaire qui deviendra une FFCP et une FPI lors de leur OA peut, à certaines conditions, procéder directement à leur inscription à la cote de la TSXV dans le cadre du Programme des sociétés de capital de démarrage de la TSXV8.
En résumé
Un émetteur inscrit à la cote de la TSXV peut donc être une fiducie qui sera une SCD, ainsi qu’une FFCP et une FPI après son OA. Ceci évite un plan d’arrangement coûteux et compliqué, requis pour convertir une société par actions en fiducie.
En termes généraux, en ayant recours au programme de SCD de la TSXV, on pourra créer une FPI, qui est d’abord une fiducie entre vifs commerciale, en franchissant les étapes suivantes :
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Formation et inscription en bourse d’une SCD – Fiducie
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Souscription par les fondateurs à des parts d’une nouvelle fiducie émises à escompte par rapport aux parts émises lors du PAPE, généralement à un prix égal à 50 % du prix des parts du PAPE. Cette étape est complétée à l’instigation du (ou des) fiduciaire(s) promoteur(s) de la SCD;
- Appel public à l’épargne par prospectus et inscription en bourse à titre de SCD – Fiducie. Cette étape est la responsabilité d’un courtier en valeurs mobilières qui demandera généralement le support des fiduciaires.
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Opération admissible – Les fiduciaires, avant la fin de la période de 24 mois qui suit le PAPE, auront repéré un (ou des) immeuble(s) et un (ou des) financement(s) (dette et équité) qui fera en sorte que la fiducie rencontrera les conditions d’une inscription régulière à la cote de la TSXV et celles des définitions de FFCP et de FPI de la LIR. Aussi, elle devrait être en position pour effectuer les futures distributions attendues par ses bénéficiaires investisseurs, ainsi qu’une valeur avec une croissance modeste.
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Ceci n’est pas un avis juridique ou quelques opinions que ce soient sur les sujets abordés. Toute transaction en la matière devrait être complétée avec le concours d’un conseiller financier ou juridique qui connaît le sujet.
1 122.1(1) Déf. de FPI de la LIR.
2 Par. 132(6) LIR; Aussi appelée fiscalité à un seul niveau, soit celui de l’investisseur. Comparativement, la fiscalité d’une société par actions est une fiscalité à deux niveaux, soient celui de la société et celle de ses actionnaires. Dans la présente LIR signifie la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada (« LIR »); (122(1)b) et 104(16) LIR).
3 122.1(1) Déf. « Fiducie de placement immobilier » (« FPI ») qui par définition n’est pas une « fiducie intermédiaire de placement déterminée » assujettie par la règle anti-conduit. En vertu de cette règle, les fiducies ou les sociétés de personnes visées sont assujetties à l’impôt sur le revenu similairement à celles applicables aux sociétés par actions. Ainsi, leurs bénéficiaires ou leurs sociétaires subissant un traitement fiscal similaire à ceux des actionnaires d’une société par actions. La règle anti-conduit ne s’applique pas aux fiducies qui sont des FPI.
4 122(1)b) et 104(16) LIR, 122.1(1) Déf. de « fiducie intermédiaire de placement déterminée » de la LIR.
5 122.1(1) Déf. de FPI, paragraphe e) LIR et 132(6) LIR, Déf. de FFCP paragraphe c), 4801 du règlement de la LIR.
6 L’opération admissible (« OA ») de celle-ci doit permettre généralement de rencontrer les conditions requises pour que la fiducie se qualifie à titre de FFCP (132(6)c) LIR et 4801 du règlement de la LIR) et à titre de « fiducie de placement immobilier »(122.1(1)e) LIR). Elle bénéficiera alors des avantages fiscaux d’une FFCP et ne sera pas visée par la règle anti-conduite de la LIR.
Il s’agit du Programme des sociétés de capital de démarrage de la politique 2.4 (« SCD ») du Guide du financement des sociétés de la TSXV (« Guide »). Dans la présente, lorsque nous utilisons l’abréviation Pol. il s’agit d’une des politiques du Guide.
On peut soit créer sa propre SCD ou en utiliser une qui a déjà été mise sur pied et qui est à la recherche d’une OA.
En vertu de ce programme, une société (ici une fiducie) est inscrite temporairement à la cote de la TSXV. Après son premier appel public à l’épargne, par prospectus et son inscription à la cote de la TSX elle aura au moins 200 investisseurs publics et aura 24 mois pour compléter une « opération admissible » (« OA »). Une OA est une transaction quelconque qui fait en sorte que l’entité qui en résulte rencontrera les conditions usuelles d’inscription à la cote de la TSXV (Pol. 1.1(1.2); Déf. d’OA)
Avant l’inscription en bourse de la SCD, elle ne doit pas être partie à un accord de principe relatif à son OA. Si tel était le cas, elle ne pourra utiliser le programme des SCD afin de s’inscrire à la cote de la TSXV (Pol. 2.4(2.5)a). Il y a un accord de principe si le CA de la SCD et les autres parties à un projet d’OA s’entendent sur toutes les modalités fondamentales de cette opération et qu’il n’est imposée à l’égard de la clôture de l’OA aucune condition importante qui est hors du contrôle raisonnable des personnes ayant un lien de dépendance avec la SCD ou des personnes ayant un lien de dépendance qui sont parties à l’OA.
La politique 2.4 précise qu’il n’y a pas d’accord de principe, entre autres, si l’OA de la SCD n’aura lieu que si :
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des conditions importantes hors du contrôle des personnes ayant un lien de dépendance avec la SCD doivent être remplies pour que l’OA prenne effet;
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un financement important doit être complété;
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le montant de la contrepartie n’a pas encore fait l’objet d’une entente;
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l’OA est dépendante d’une vérification diligente positive; ou
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une condition importante doit se réaliser avant que l’opération n’ait lieu (Pol. 2.4(2.6).
Les parts émises à escompte aux fondateurs de la SCD avant le PAPE sont assujetties à une restriction quant à leur droit de non-revente qui échelonne celui-ci sur une certaine période (« entiercement » de la Pol. 2.4(11) du Guide).
7 Soit les conditions d’inscription initiales minimales d’une entité du secteur immobilier du groupe 2 de la Pol. 2.1 de la TSXV, elle:
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a un actif corporel net est d’au moins 2 000 000 $ ou elle bénéficie d’un financement sans lien de dépendance de 3 000 000 $;
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détient un intérêt appréciable dans des biens immobiliers;
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a un fonds de roulement et des ressources financières suffisants pour exécuter son plan d’affaires pendant 12 mois et 100 000 $ non affecté;
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a un flottant (actions du public sans restriction à la revente) d’au moins 500 000 actions (chaque actionnaire ayant 1 000 $ d’actions), 200 actionnaires du public (ce que son PAPE lui procure) sans restrictions à la revente et que 20 % des actions émises et en circulation soient détenues par les actionnaires publics.
D’autres conditions sont applicables. Rappelons que la TSXV peut exiger en se prévalant de son pouvoir discrétionnaire.
Quant à ce que signifie une entité du groupe 1 ou du groupe 2 dans le Guide la TSXV écrit :
« 1.2 Distinctions entre les groupes et les secteurs d’activité
a) Le groupe 1 est le premier groupe de la Bourse; il est réservé aux émetteurs les plus évolués de la Bourse, disposant des ressources financières les plus considérables. Les émetteurs du groupe 1 bénéficient d’exigences réduites en matière de dépôt ainsi que de normes de service supérieures. Le groupe 2 comprend la majorité des émetteurs inscrits qui négocient leurs titres à la Bourse. » (Pol. 2.1 (1.2)a)) .
8 On notera, que si la fiducie – SCD ne devient pas une FFCP qui est une FPI dans le cadre de son OA en vertu de la politique 2.4(12.1) son autre usage peut être limité. En effet, la politique 2.4(12.1) édicte :
«(e) L’émetteur résultant ne peut être une société de services financiers, une institution financière, un émetteur du secteur des services financiers, ni un organisme de placement collectif, au sens des lois sur les valeurs mobilières; »
Si la fiducie ne devient pas une FPI, il pourrait être requis de se convertir en société par actions ce qui pourrait s’avérer coûteux légalement et fiscalement.