Article par :
Alex Laplante
Lorsqu’un dégât d’eau survient en copropriété, le réflexe est souvent immédiat. L’attention se porte vers l’unité où se situe la source apparente du problème, qu’il s’agisse d’un bain, d’un robinet, d’une laveuse ou d’un chauffe-eau, puis une conclusion s’impose presque d’elle-même : le copropriétaire de cette unité devra en assumer les conséquences.
Cette perception est largement répandue. Elle est intuitive. Elle semble aller de soi.
Et pourtant, elle est souvent inexacte.
Les décisions rendues au cours des derniers mois, principalement à la Cour du Québec, division des petites créances, permettent de brosser un portrait de la tendance actuelle en jurisprudence en matière d’assurance en copropriété divise.
Une tendance claire s’en dégage : la responsabilité d’un copropriétaire ne se présume pas, même lorsque l’origine du sinistre est connue.
Le réflexe collectif au cœur du régime
Avant même de déterminer qui est responsable, le droit impose une étape préalable incontournable.
À la suite d’un sinistre, c’est d’abord le syndicat de copropriétaires qui doit intervenir. Il doit faire exécuter les travaux nécessaires afin de réparer les dommages et préserver l’immeuble, que ceux-ci soient couverts ou non par l’assurance. Il assume la franchise applicable ou, lorsque les coûts sont inférieurs à celle-ci, l’ensemble des travaux, sous réserve des limites du régime d’assurance, notamment lorsque les travaux excèdent la remise en état de l’unité de référence.
Ces coûts sont ensuite, en principe, supportés par l’ensemble des copropriétaires, soit par l’entremise du fonds d’autoassurance qu’ils ont constitué, soit par leur contribution aux charges communes.
Ce mécanisme repose sur le principe de mutualisation des risques consacré aux articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec.
La jurisprudence récente en donne une illustration claire. Dans Syndicat des copropriétaires Le Bates c. Murissich[1], la Cour rappelle expressément que « la règle veut que ce soit les copropriétaires, par leur contribution aux charges communes, qui payent les franchises et les réparations aux biens endommagés dans lesquels le Syndicat a un intérêt assurable » et que « ce n’est qu’exceptionnellement que ces charges peuvent être imputées à un copropriétaire à cause d’une faute de sa part ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde ».
Autrement dit, la règle n’est pas l’imputation individuelle, mais bien la prise en charge collective.
La preuve de la faute au cœur des décisions récentes
Si l’imputation des coûts à un copropriétaire demeure possible, elle constitue une exception.
Et cette exception repose entièrement sur la preuve.
Les décisions rendues dans les derniers mois illustrent une application particulièrement rigoureuse de ce principe.
Dans Syndicat copropriétaires du 7760-70-80-90 Madeleine-Huguenin c. Constructions Martin Lavallée inc.[2], la Cour a conclu que le sinistre résulte d’une accumulation de papier dans une conduite. Bien que des travaux récents avaient été effectués sur la cuvette de toilette, aucune preuve ne permettait d’établir que cette intervention est à l’origine du problème. Le syndicat n’ayant pas produit d’expertise et la cause exacte de l’accumulation demeurant indéterminée, aucune faute n’a été retenue contre la copropriétaire.
Dans Syndicat de copropriété Les Terrasses 7 c. Gaz Stat Plus inc.[3], le syndicat alléguait que des travaux effectués lors du remplacement d’un chauffe-eau avaient causé un mauvais branchement de la laveuse. Or, la preuve ne permettait pas de localiser précisément l’origine de l’écoulement ni de démontrer un défaut dans les travaux. Le tribunal a insisté sur l’absence de preuve probante quant à la cause du sinistre et a rejeté la réclamation.
Pris ensemble, ces jugements traduisent une même exigence. Les tribunaux refusent de combler les lacunes de preuve par des déductions ou des impressions. L’origine du sinistre constitue un point de départ, non une conclusion.
Une nuance importante en Cour supérieure
Cette tendance ne doit toutefois pas être interprétée comme étant absolue.
La décision de la Cour supérieure dans Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan[4], rendue en 2025, apporte une nuance importante.
Dans cette affaire, la responsabilité du copropriétaire est retenue en raison d’un ensemble de manquements à ses obligations. La Cour souligne notamment l’absence d’entretien adéquat des installations, le défaut de remettre les clés au syndicat et l’absence de couverture d’assurance conforme aux exigences de la déclaration de copropriété.
La Cour insiste sur le fait que la faute peut être de nature contractuelle ou extracontractuelle et qu’elle peut découler d’un comportement global. Elle rappelle également que la collectivisation des risques ne doit pas mener à une banalisation des obligations individuelles.
Ainsi, la responsabilité est retenue non pas uniquement sur la base d’une preuve technique précise de la cause du sinistre, mais sur l’ensemble des circonstances révélant un manquement aux obligations du copropriétaire.
Cette approche apparaît, à certains égards, moins restrictive que celle adoptée dans plusieurs décisions récentes de la division des petites créances.
D’autres enjeux demeurent en toile de fond
Même si la jurisprudence récente met fortement l’accent sur la preuve de la faute, d’autres éléments continuent de jouer un rôle déterminant dans ce type de litige.
Les clauses de la déclaration de copropriété sont fréquemment invoquées afin d’imputer la responsabilité à un copropriétaire. Or, elles ne permettent pas d’écarter les exigences du régime légal. En présence de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, leur portée demeure limitée et ne dispense pas le syndicat de démontrer une faute lorsque celle-ci est requise. À titre d’exemple, dans l’affaire Syndicat copropriétaires du 7760-70-80-90 Madeleine-Huguenin c. Constructions Martin Lavallée inc.[5], la Cour a refusé d’imputer les coûts à la copropriétaire malgré l’existence d’une clause type dans la déclaration, précisément en raison de l’absence de faute démontrée.
Le régime de responsabilité du gardien du bien, prévu à l’article 1465 du Code civil du Québec, est également parfois mis de l’avant. S’il peut, dans certaines circonstances, faciliter la preuve en raison de la présomption qu’il comporte, il ne s’applique pas automatiquement. Encore faut-il que le dommage résulte du fait autonome du bien. Dans Syndicat des copropriétaires Les Terrasses Darling c. Lafontaine,[6] la Cour rappelle que cette présomption ne permet pas de pallier une preuve insuffisante et qu’en l’absence de démonstration claire d’un défaut du bien ou d’un manque d’entretien, la responsabilité ne peut être retenue.
Enfin, la gestion du dossier dès les premières étapes demeure déterminante. La transmission d’une mise en demeure rapide permet non seulement de préserver la preuve, mais aussi de structurer le recours et d’éviter que le copropriétaire visé ne soit privé de la possibilité de constater les lieux ou de faire valoir ses droits en temps utile. L’importance de cette démarche ressort d’ailleurs de la jurisprudence, notamment en ce qu’un défaut d’agir avec diligence peut compromettre la preuve et fragiliser le recours.
Ce qu’il faut retenir
Les décisions rendues au cours des derniers mois, principalement à la Division des petites créances de la Cour du Québec, témoignent d’une application rigoureuse du fardeau de preuve imposé au syndicat lorsqu’il cherche à imputer les coûts d’un sinistre à un copropriétaire.
Si cette tendance semble bien établie pour l’instant, la décision de la Cour supérieure rendue en 2025 invite à nuancer l’analyse et laisse entrevoir une possible évolution.
Il restera à voir si les tribunaux maintiendront cette approche exigeante ou s’ils adopteront, à terme, une lecture plus souple de la responsabilité du copropriétaire.
Dans ce contexte, l’accompagnement juridique peut s’avérer déterminant, tant pour la gestion du sinistre que pour l’évaluation des recours disponibles et la préparation d’un dossier, y compris devant la division des petites créances.