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Droit de la construction

Droit civil, assurances, construction et familial

Hypothèque légale de la construction : connaissez-vous vos droits ?

21 septembre 2023

Guillaume (nom fictif) est un jeune entrepreneur ambitieux qui œuvre dans le domaine de la construction, notamment au niveau des balcons, rampes et escaliers.  Un jour, il est contacté par Mario, un chargé de projet, pour une maison de luxe en bordure d’un lac.  Guillaume est très excité, car il s’agit de sa plus belle commande de l’année.  Il signe donc un contrat avec Mario et commence les travaux dès le lendemain, après avoir encaissé un dépôt de 15% de l’évaluation des coûts.  Les travaux se terminent le 15 juin, puis Guillaume envoie sa facture finale pour la balance.  Il apprend alors que le propriétaire de la maison, Jean-Paul, est en processus de faillite et ne pourra payer Mario qui lui, ne pourra payer Guillaume.

Guillaume se dépêche de prendre rendez-vous avec son avocat pour inscrire une hypothèque légale de la construction, à l’intérieur des 30 jours suivant la fin de ses travaux.  Son avocat lui répond que malheureusement, Guillaume ne pourra pas s’inscrire comme créancier hypothécaire sur la maison et ce, même s’il est à l’intérieur de son délai de 30 jours.

Pourquoi est-ce que son avocat lui donne cette réponse?  Qu’est-ce que Guillaume aurait pu faire pour éviter une pareille situation?

Selon le Code civil du Québec, il y a certaines conditions qui doivent être remplies pour pouvoir inscrire une hypothèque légale de la construction, l’une d’elles étant d’avoir contracté directement avec le propriétaire; à défaut, lui avoir fait parvenir un avis de dénonciation du contrat et de ses coûts (article 2728 CcQ).  

Il arrive parfois que le chargé de projet soit également le propriétaire des lieux, mais pas à tous les coups.  Le moyen le plus sûr de s’assurer de l’identité du propriétaire est de vérifier à l’Index des immeubles, sur le Registre foncier.  

L’avantage de publier une hypothèque légale de la construction est que la facture de l’entrepreneur devient protégée et prioritaire à plusieurs créances, pourvu que certaines formalités soient respectées. Voici ce que dit le Code civil du Québec :

2728. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire.

Cette façon de faire permet notamment au propriétaire de prendre les moyens à sa disposition pour se protéger de potentiels créanciers impayés par son chargé de projet, par exemple en retenant une somme suffisante sur le prix du contrat (article 2123 CcQ).

Ainsi, dès qu’il a signé le contrat avec Mario, Guillaume aurait dû faire une vérification au Registre foncier.  Il aurait alors appris que le propriétaire de la résidence était Jean-Paul et lui aurait fait parvenir un avis de dénonciation du contrat et de ses coûts par écrit, par courrier recommandé.  Cette démarche lui aurait alors permis d’inscrire valablement une hypothèque légale de la construction, pour ses travaux effectués et impayés. 

Cette démarche peut vous paraître fastidieuse ou peut-être n’avez-vous pas le temps d’effectuer les vérifications requises.  Nous demeurons à votre disposition pour toute question que vous pourriez juger utile de nous adresser à ce sujet et nous vous accompagnerons avec plaisir dans ces démarches, afin de protéger vos droits.