Article par :
Harry H. Dikranian
Article rédigé en collaboration avec Sahra Moghe, étudiante au baccalauréat en droit de l’Université de Sherbrooke.
En matière de bail commercial, la distinction entre l’option véritable de renouvellement et la simple invitation à contracter ou le droit de préférence constitue un enjeu fondamental. La qualification de la clause détermine directement l’existence ou non d’un droit opposable au renouvellement du bail. La jurisprudence québécoise a progressivement clarifié cette distinction, notamment à travers les décisions Place Lebourgneuf inc. c. Autodrome de Val Bélair inc. (1985)[1] (ci-après « Lebourgneuf »), 9021-6714 Québec inc. c. 9069-5834 Québec inc. (2003)[2] et Wei c. Immeubles Pierre Léger inc. (2019)[3] (ci-après « Wei »). De même, cette notion a été réitéré récemment dans la décision 2177 Avenue Holdings c. Pival International inc. (2025)[4] (ci-après « Avenue Holdings »). Ensemble, ces arrêts établissent un cadre analytique cohérent quant à la portée réelle des clauses de renouvellement dites « à négocier ».
- L’option véritable : une offre complète et irrévocable
En droit civil, l’option constitue une offre ferme et irrévocable, maintenue pendant un délai déterminé, que le bénéficiaire peut accepter unilatéralement. Pour produire cet effet contraignant, la clause doit contenir tous les éléments essentiels du contrat futur ou prévoir un mécanisme objectif permettant de les déterminer.
En matière de bail commercial, le loyer représente un élément essentiel. Ainsi, une clause de renouvellement ne pourra constituer une véritable option que si le loyer est déjà fixé ou déterminable selon un mécanisme clair (indexation, arbitrage, formule objective, etc.). Dans un tel cas, l’exercice de l’option par le locataire suffit à former le contrat renouvelé, sans qu’une nouvelle négociation soit requise.
- La clause « sujette à entente » : une simple invitation à contracter
La difficulté apparaît lorsque la clause prévoit que le renouvellement est « sujet à entente » sur le loyer futur. La jurisprudence considère de manière constante qu’une telle stipulation ne constitue pas une option véritable. (Lebourgneuf, par. 7).
- a) L’arrêt Place Lebourgneuf : fondement du principe
Dans Lebourgneuf, la Cour d’appel du Québec a posé les bases de l’analyse moderne. La clause en cause prévoyait un droit de reconduction subordonné à une entente sur les termes et conditions du renouvellement. La Cour conclut qu’un droit ainsi rédigé laisse en réalité au bailleur la liberté de proposer des conditions inacceptables, vidant de sa substance le prétendu droit de renouvellement.
La Cour précise que lorsque les termes et conditions du renouvellement doivent faire l’objet d’une nouvelle entente, il s’agit en réalité d’un nouveau bail à négocier. Une « entente de s’entendre » ne saurait, en droit civil québécois, engendrer une obligation de conclure.
Cet arrêt établit clairement que la liberté contractuelle prime : le tribunal ne peut imposer aux parties les conditions d’un contrat futur dont les éléments essentiels demeurent indéterminés.
- b) Les confirmations subséquentes
Cette approche a été reprise dans 9021-6714 Québec inc. c. 9069-5834 Québec inc. (2003), où la Cour du Québec conclut qu’une clause prévoyant un renouvellement au loyer à fixer ultérieurement ne constitue pas une option, mais une simple invitation à négocier. En l’absence d’entente sur le loyer, le bail prend fin et l’occupation devient sans droit.
De même, dans Wei, la Cour supérieure réaffirme qu’une clause de renouvellement « sujette à entente » est vide d’effet obligatoire quant au renouvellement lui-même. L’absence d’accord sur le loyer empêche la formation du bail renouvelé, et le tribunal ne peut suppléer à cette carence.
L’ensemble de cette jurisprudence converge vers une règle claire : l’option suppose un engagement complet; la négociation future d’un élément essentiel exclut sa qualification.
- c) L’arrêt de 2025 Avenue Holdings:
Dans l’affaire récente Avenue Holdings, la Cour a souligné que lorsque la clause stipule expressément que le renouvellement devient nul et sans effet en l’absence d’entente dans un délai déterminé, le tribunal doit appliquer cette conséquence. En pareilles circonstances, la clause ne confère pas une véritable option de renouvellement, mais tout au plus un droit de préférence.
- Le rôle et les limites de la bonne foi
L’obligation de bonne foi encadre l’ensemble des rapports contractuels, y compris les négociations précontractuelles. En matière de renouvellement de bail commercial, elle impose aux parties une conduite loyale et cohérente. Cela signifie que les parties ne peuvent adopter un comportement dilatoire, trompeur ou abusif dans le cadre des discussions entourant un éventuel renouvellement.
Comme l’a confirmé la Cour dans l’affaire Avenue Holdings, même lorsqu’une partie est reconnue avoir négocié de mauvaise foi, le remède approprié consiste généralement en l’octroi de dommages-intérêts. Le tribunal ne peut réécrire la clause, imposer le renouvellement ou fixer le loyer lorsque les parties ont elles-mêmes convenu que l’option deviendrait caduque en l’absence d’entente. La Cour d’appel dans Avenue Holdings a également exprimé de sérieuses réserves quant à l’ordonnance d’exécution en nature d’une obligation de négocier de bonne foi, soulignant qu’un tel remède risque de miner le principe de la liberté contractuelle et peut s’avérer inefficace en pratique. (vois aussi Wei, par. 27 ; Lebourgneuf, p. 368).
Toutefois, la bonne foi ne transforme pas une clause incomplète en engagement contraignant. La jurisprudence est explicite : même si une partie négociait de mauvaise foi, le tribunal ne pourrait imposer les conditions essentielles d’un nouveau bail. La sanction d’un manquement à la bonne foi réside dans l’octroi possible de dommages-intérêts, non dans la formation forcée du contrat.
- Les conséquences de la banalisation des « fausses options »
La pratique contractuelle démontre une utilisation fréquente de clauses ambiguës laissant le loyer « à déterminer par entente ». Cette banalisation entraîne plusieurs effets préoccupants.
D’abord, elle crée une illusion de sécurité pour le locataire, qui croit détenir un droit ferme au renouvellement alors qu’il ne dispose en réalité que d’une possibilité de négociation. Ensuite, elle transfère vers le locataire un risque économique important, particulièrement lorsque des investissements substantiels ont été réalisés dans les lieux loués. Enfin, elle favorise la judiciarisation des fins de bail, les tribunaux étant appelés à trancher des litiges portant sur la qualification de la clause et sur l’allégation de mauvaise foi.
La jurisprudence issue notamment de Lebourgneuf rappelle que la sécurité juridique repose sur la précision rédactionnelle. Une clause imprécise ne saurait être sauvée par l’invocation générale de la bonne foi.
Conclusion
L’évolution jurisprudentielle en matière de bail commercial établit une ligne directrice nette. Une option véritable suppose que les éléments essentiels du bail renouvelé soient déterminés ou déterminables. À défaut, la clause ne constitue qu’une invitation à contracter.
La bonne foi impose une conduite loyale dans la négociation, mais elle ne permet pas au tribunal de suppléer à l’absence d’entente sur un élément essentiel comme le loyer. Autant le récent arrêt Avenue Holdings que la cause de principe Lebourgneuf, confirmés et appliqués dans la jurisprudence, demeurent la pierre angulaire de cette distinction.
La prudence rédactionnelle s’impose donc en matière de clause de renouvellement de bail commercial. Seule une clause précise et complète permet d’assurer un véritable droit de reconduction et d’éviter l’écueil d’une simple promesse de négocier.