Article par :
Anaëlle Anku
- L’hypothèque légale de la construction : un outil de protection pour les créanciers
L’article 2726 et les suivants du Code civil du Québec (ci-après le « C.c.Q. ») permettent aux différents intervenants ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de grever ce dernier d’une hypothèque légale de la construction, afin de garantir le paiement de leurs créances.
Bien que ce mécanisme soit hautement protecteur pour les architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvrier, entrepreneurs et sous-traitants, il peut toutefois s’avérer contraignant pour le propriétaire de l’immeuble concerné. En effet, l’inscription d’une hypothèque légale de la construction peut freiner, voire paralyser, un projet immobilier, notamment en rendant impossible de vendre des unités de copropriété, en bloquant un refinancement bancaire, ou encore en suspendant les déboursés progressifs d’une institution prêteuse.
Afin de rétablir un certain équilibre entre la protection des créanciers et la meilleure gestion du patrimoine des propriétaires[1], le législateur a prévu un mécanisme particulier : la substitution de garantie, prévue à l’article 2731 C.c.Q.
- La substitution de garantie : un recours exceptionnel mais efficace
À moins que l’hypothèque légale ne soit celle de l’État ou d’une personne morale de droit public, le propriétaire d’un immeuble grevé par une hypothèque légale de la construction peut s’adresser au tribunal pour demander qu’elle soit remplacée par une autre sûreté jugée suffisante.
Dans le cadre de ce recours, il incombe au propriétaire de démontrer que l’hypothèque, telle qu’inscrite, lui cause un préjudice réel et sérieux. Ce préjudice peut, par exemple, découler de l’impossibilité d’obtenir un financement hypothécaire additionnel, de négocier une marge de crédit, de négocier la vente de l’immeuble faisant l’objet de l’hypothèque légale ou de répondre aux pressions de son institution financière de faire radier l’hypothèque légale[2]. Ce sont des situations qui se manifestent fréquemment dans des projets de copropriétés divises ou encore dans les projets de construction d’envergure dépendant de déboursés progressifs.
- Les conditions de la substitution
Si le propriétaire parvient à démontrer l’existence d’un préjudice réel et non simplement éventuel, il devra ensuite prouver que la sûreté offerte en remplacement est suffisante pour garantir le paiement de la créance, incluant le capital, les intérêts et les frais éventuels[3].
À titre d’exemple, une telle sûreté peut prendre la forme d’une lettre de crédit irrévocable, d’une garantie bancaire, d’un dépôt de sommes auprès d’une société de fiducie autorisée, ou encore d’un cautionnement bancaire irrévocable[4].
Lorsqu’il s’agit d’un dépôt de sommes dans le compte en fidéicommis d’un avocat ou d’un notaire, certaines précautions s’imposent. Il doit être expressément prévu que le bénéficiaire est le détenteur de l’hypothèque légale et que le professionnel n’en disposera qu’en vertu d’un jugement ou d’une entente intervenue entre les parties.
- Le rôle du tribunal et la possibilité d’une entente entre les parties
Par ailleurs, l’article 2731 C.c.Q. emploie le terme « peut », ce qui traduit la volonté du législateur de laisser au tribunal une discrétion quant à l’opportunité d’autoriser la substitution, selon les circonstances propres à chaque dossier.
Enfin, la substitution peut également intervenir de manière conventionnelle, lorsque les parties s’entendent sur le montant, la forme et les conditions de la garantie. Elles procèdent alors à la radiation volontaire de l’hypothèque légale. Cette approche présente l’avantage d’être plus rapide et moins coûteuse, tout en préservant les droits de chacun.
Il importe de préciser que le propriétaire conserve le droit de contester la validité de l’hypothèque légale ou le montant réclamé, même après avoir offert une substitution.
En somme, la substitution de garantie prévue à l’article 2731 C.c.Q. constitue un outil d’équilibre essentiel entre la protection des créanciers de la construction et la liberté de gestion des propriétaires. Elle permet à ces derniers de débloquer une situation financière ou administrative complexe, tout en maintenant pour les créanciers une sécurité équivalente à celle qu’offre l’hypothèque légale.
[1] Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice – Le Code civil du Québec , t. 2, Québec, Les Publications du Québec, 1993.
[2]Rénovation Marmax, par. 5; Prêts Relais Capital inc. c. Construction Maryl inc., 2018 QCCS 5730, par. 36; 9209-5587 Québec inc. c. 9081-6141 Québec inc., 2020 QCCS 3632, par. 7-9; Immeubles Logiluxx, par. 25-26; Construction Tecta inc. c. Keita, 2021 QCCQ 7539, par. 21 et 36.
[3] Karim, Vincent, Les cautionnements en droit québécois : les cautionnements en droit civil, les cautionnements prévus dans le Code de procédure civile, les cautionnements dans les contrats de construction, 3e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2025, chap. VII, p. 343-344.
[4] Idem, p.325