Article par :
Rebecca Laporte-Duval
Le concept de droits acquis en est un relativement bien connu en matière de réglementation municipale. En effet, il est commun pour les villes d’avoir affaire à un citoyen bénéficiant de droits acquis. Ces derniers sont, de ce fait, habituellement bien traités au sein de la réglementation en vigueur. Mais qu’en est-il des droits acquis prenant source sur les terres agricoles?
Les droits acquis : principes généraux
En premier lieu, même en matière de protection du territoire agricole, les principes généraux relatifs aux droits acquis s’appliquent. Les droits acquis se définissent comme un droit dont une personne ou un immeuble a bénéficié sous l’empire d’une loi ou d’un règlement antérieur et dont l’existence est maintenue malgré l’entrée en vigueur de dispositions nouvelles contraires. Il s’agit d’un droit réel qui avantage l’immeuble et qui le suit dans le temps, indépendamment de son propriétaire.
De façon générale, les droits acquis ne peuvent être modifiés quant à leur nature et, dans certains cas, quant à leur étendue. Ils visent à maintenir une situation existante, sans permettre sa transformation substantielle.
Les droits acquis en matière de protection des territoires agricoles
En matière de développement du territoire, deux régimes peuvent interagir avec un immeuble, soit les droits acquis qui peuvent prendre naissance en vertu de la réglementation municipale, mais également des droits acquis qui peuvent exister en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA). Ces derniers n’existeront que si le lot est situé en zone agricole.
La décision Poitras c. Commission de protection du territoire agricole du Québec[1], rendue en octobre 2025, rappelle les principes applicables face aux droits acquis face sur un lot à vocation agricole. Dans cette affaire, les parties se sont présentées devant le Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ ») afin que celui-ci détermine si M. Poitras bénéficiait de droits acquis lui permettant d’utiliser un lot à des fins autres que l’agriculture, notamment à des fins récréatives, de villégiature et agrotouristiques. Cette allégation était contestée par la Commission qui soulève que les droits de M. Poitras se sont éteints.
En zone agricole, les droits acquis s’appliquent dans la mesure où une utilisation à d’autres fins que l’agriculture était légalement exercée ou autorisée au moment où les dispositions de la LPTAA sont devenues applicables. Ces droits sont expressément prévus aux articles 101, 103, 104 et 105 de la LPTAA. Les droits acquis face à l’usage se limitent également à la superficie utilisée à une fin autre qu’agricole lors de l’entrée en vigueur de la LPTAA.
Il est admis par les parties qu’à la date d’application de la LPTAA, soit le 9 novembre 1978, le lot était utilisé comme gravière-sablière. Cette utilisation non agricole constituait alors un usage légalement existant et bénéficiait de droits acquis en vertu de l’article 101 LPTAA. Toutefois, le Tribunal rappelle que les droits acquis sont d’interprétation restrictive et qu’ils sont strictement limités à l’usage exercé au moment de l’entrée en vigueur de la loi.
Au sein de cette décision, le TAQ convient de rappeler un second principe important : les règles face aux droits acquis visent à faire respecter la réglementation en vigueur, mais, en matière agricole, ont également comme but de récupérer les terres ayant un potentiel agricole.
En application de l’article 102 LPTAA, un droit acquis disparait lorsque l’usage non agricole cesse et que le terrain est laissé sous couverture végétale pendant plus d’un an. Le propriétaire alléguant les droits acquis a donc le fardeau de prouver que son utilisation s’est perpétuée de manière continue, non interrompue et sans abandon au travers du temps, tel que le souligne le Tribunal.
Le Tribunal examine la nature de l’usage exercé par M. Poitras à compter des années 2000. Celui-ci invoque une continuité de l’usage non agricole. Or, le Tribunal constate que les activités en cause, soit villégiature intensive, aménagement d’une plage, installation d’une piscine, présence de roulottes et utilisation d’une cabane à sucre à des fins de réception, ne présentent aucun lien fonctionnel avec l’ancienne gravière-sablière. Il s’agit plutôt d’un usage nouveau, distinct et autonome. Le Tribunal rejette l’argument voulant que des activités de chasse suffisent à maintenir les droits acquis en territoire agricole. Le Tribunal précise qu’un droit acquis ne permet ni un changement de nature de l’usage ni une intensification telle qu’elle crée un usage différent sans l’autorisation de la Commission. En l’espèce, l’ampleur et la diversité des installations démontrent une intensification prohibée qui s’est également ponctuée d’une utilisation par l’un des propriétaires pour des activités de sylviculture. Après l’analyse d’une preuve abondante, le juge administratif conclut que l’exploitation de la gravière-sablière a pris fin et que le lot a, par la suite, été laissé sous couverture végétale pour une période excédant un an. Le Tribunal rejette de ce fait les arguments de M. Poitras et juge bien fonder les modalités de remise en état de la terre.
Pour aller plus loin
Dans l’éventualité où vous êtes un propriétaire de lots situés en zone agricole et pensez bénéficier de droits acquis, peut-être vous demandez-vous si certaines actions sont nécessaires afin de préserver ces droits.
Il est pertinent de savoir que, face à des situations prédéterminées, une déclaration d’exercice d’un droit doit être déposée auprès de la Commission de protection du territoire agricole du Québec afin de pouvoir exercer une action sur le lot bénéficiant de droit acquis. Cette déclaration est requise notamment lors de l’émission d’un permis de construction pour lequel un droit acquis est invoqué, lors de l’aliénation ou du lotissement d’une superficie bénéficiant d’un droit acquis ou encore lors de l’enlèvement de sol arable ou de gazon à des fins de vente.
Depuis les modifications législatives entrées en vigueur le 21 juin 2001, l’ajout ou la modification de l’utilisation principale à une fin autre que l’agriculture à l’intérieur d’une superficie bénéficiant de droits acquis est interdite sans l’autorisation préalable de la Commission. Toute modification ou ajout d’utilisation requiert donc une demande d’autorisation en vertu de l’article 101.1 de la LPTAA. Cette demande sera jugée par la Commission qui détient une compétence exclusive en la matière.
Enfin, il est important de souligner qu’un droit acquis en zone agricole peut s’éteindre, comme nous l’avons observé dans l’affaire Poitras. Conformément à l’article 102 de la LPTAA, le droit acquis est perdu lorsque la superficie concernée est demeurée sous couvert végétal pendant plus d’une année depuis l’entrée en vigueur des dispositions applicables ou à la suite d’une aliénation.
Il est donc important de bien connaître vos droits et obligations en tant que détenteurs de droits acquis avant de passer à l’action afin d’éviter de les affecter.
[1] 2025 QCTAQ 10422