Responsabilité du syndicat dans le maintien et la conservation d’une copropriété

Un des principes phares de la copropriété divise est le fait que le syndicat, en tant que personne morale, est responsable de veiller aux intérêts de la collectivité, notamment en s’assurant que les travaux nécessaires au maintien et à la conservation de l’immeuble soient effectués¹. Lorsqu’un défaut d’entretien, un vice de construction ou de conception touchant une partie commune entraîne une perte pour un copropriétaire (ou un tiers), fût-il un dommage à son unité ou à ses biens, le syndicat sera responsable d’indemniser la partie ayant subi un dommage².

Le syndicat sera tenu responsable si les conditions suivantes sont réunies ?³ :

1. Il y a un défaut d’entretien de la part du syndicat, un vice de construction ou de conception;
2. Visant une partie commune;
3. Le syndicat a une obligation d’entretien de cette partie commune (dans le cas de défaut d’entretien);
4. Un copropriétaire (ou un tiers) subi un préjudice/dommage suite à ce défaut d’entretien ou ce vice de conception ou de construction⁴;

Il est également important de distinguer la responsabilité du vendeur d’une unité détenue en copropriété en cas de vice de construction de celle du syndicat. En effet, dans le premier cas, le vendeur est présumé connaître l’existence du vice et qu’il a vendu l’immeuble en toute connaissance de cause⁵. Dans le second, la responsabilité du syndicat découle de sa charge de conservation de l’immeuble⁶.

Suivant ces principes, il faut conclure que le copropriétaire ne peut pas poursuivre le syndicat en diminution du prix de vente lorsque le bien est atteint d’un vice, car le syndicat est un tiers à la vente⁷. Cependant, le syndicat devra indemniser le copropriétaire pour les dommages directs causés par le défaut d’entretien, le vice de conception ou de construction⁸.

En parallèle, le syndicat pourrait même prendre fait et cause pour le copropriétaire contre le promoteur ou le vendeur, s’il y est autorisé par le copropriétaire, autant pour le vice de conception ou de construction des parties communes contre le promoteur que pour la diminution du prix de vente de l’unité privative affectée par les vices aux parties communes⁹. D’ailleurs, l’exercice par un copropriétaire de poursuivre le syndicat en dommages n’annule pas son droit de poursuivre le vendeur de manière concomitante ou même postérieure, ces deux droits ne résultant pas de la même source¹⁰.

Au surplus, certains vices de construction ou de conception peuvent même être considérés comme des vices cachés.

Ont notamment été définis comme des vices cachés les vices de construction ou de conception suivants ayant engagé la responsabilité du syndicat :

• La conception déficiente d’une fenestration causant une accumulation de buée et d’eau, même en présence d’un échangeur d’air ayant la capacité requise pour la superficie¹¹;

• L’isolation déficiente de la gaine de mécanique ayant entrainé le gel d’un tuyau d’eau desservant une unité privative par l’infiltration d’air froid de l’extérieur¹²;

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