Article par :
Joanie Lévesque
Cet article, paru originalement dans Québec Municipal, a été rédigé avec la collaboration de Laurence Boivin, étudiante en droit.
Un propriétaire qui ne paie pas une taxe municipale s’expose notamment à la vente de son immeuble par la municipalité. Le droit municipal québécois permet toutefois à un tiers d’acquitter une taxe municipale pour le compte d’une autre personne et ainsi être subrogé dans les droits de la municipalité pour en récupérer le paiement. En effet, tant la Loi sur les cités et villes que le Code municipal prévoient cette possibilité par subrogation légale.
La subrogation
Le principe de la subrogation est un mécanisme juridique qui permet à une personne d’en remplacer une autre pour l’exécution de ses obligations[1]. La subrogation peut être conventionnelle ou légale[2]. La subrogation conventionnelle doit être prévue par contrat tandis que la subrogation légale est prévue par l’effet de la loi. Dans la situation qui nous occupe, la personne qui paie les taxes municipales pour le propriétaire d’un immeuble prend la place de la municipalité à qui le paiement est dû et bénéficie des mêmes droits et recours de cette dernière pour récupérer la dette[3].
La subrogation légale prévue dans la Loi sur les cités et villes et dans le Code municipal du Québec s’applique pour le paiement de plusieurs types de taxes municipales, dont une taxe foncière ou personnelle, générale ou spéciale, ou une taxe d’eau[4].
Dans les faits, un tiers qui occupe un immeuble peut payer la somme due à titre de taxe municipale directement à une municipalité à la place du propriétaire sans formalités tandis que le tiers qui n’est pas occupant de l’immeuble peut le faire seulement avec le consentement du propriétaire[5].
Cela signifie que le propriétaire d’un immeuble peut se retrouver à devoir payer sa dette, initialement due à la municipalité, à un tiers payeur. Quant à lui, le tiers payeur remplace la municipalité à titre de créancier et peut exercer certains recours prévus au Code municipal et à la Loi sur les cités et villes pour récupérer le paiement de la somme qu’il a engagée.
Les bénéficiaires de la subrogation
La loi établit une distinction claire entre deux catégories de bénéficiaires.
D’abord, la loi vise l’occupant non propriétaire du terrain, par exemple un locataire. Lorsque cette personne acquitte les taxes municipales associées au terrain qu’elle occupe, la subrogation s’opère de plein droit sans qu’aucune autre formalité ne soit requise.
La loi prévoit également la situation de tout autre tiers qui n’occupe pas le terrain visé. Ce tiers peut payer les taxes municipales dues par le propriétaire. Cependant, la subrogation est soumise à deux conditions cumulatives soit le consentement écrit du propriétaire et l’émission d’un reçu subrogatoire conforme par la municipalité.
Dans une décision de 2025, un tiers non-occupant avait payé les arrérages de taxes municipales sur trois immeubles, sans toutefois avoir obtenu son consentement du propriétaire. Le tribunal a rappelé que sans l’obtention du consentement du propriétaire, il ne pouvait y avoir de subrogation[6].
Le reçu subrogatoire
Lorsqu’un tiers non-occupant effectue le paiement d’une taxe municipale à la place du propriétaire, la municipalité est tenue de lui remettre un reçu subrogatoire attestant la subrogation et indiquant que le paiement a été fait par un tiers pour le propriétaire.
De plus, la loi impose à la municipalité de noter cette subrogation dans ses livres municipaux. Une mention à cet effet doit aussi apparaître dans tout état des taxes fourni par un fonctionnaire de la municipalité concernant cet immeuble.
L’omission de cette mention engage la responsabilité de la municipalité pour le préjudice subi, sauf lorsqu’un recours peut être exercé contre le fonctionnaire ou l’employé fautif.
Les recours disponibles
La personne subrogée dans les droits de la municipalité bénéficiera donc de la priorité de rang et de l’hypothèque légale dont bénéficie la municipalité sur l’immeuble en plus de disposer d’un recours personnel contre le propriétaire.
Le recours hypothécaire comporte plusieurs options pour le tiers payeur. Il peut notamment choisir d’exercer la prise en paiement du bien pour recouvrer la somme due. Toutefois, il existe plusieurs mécanismes légaux qui permettent aux autres créanciers ou même au débiteur d’éviter cette sanction. D’autre part, il peut décider de faire vendre sous contrôle de justice le bien et obtenir paiement de sa créance en ayant une priorité de rang dans l’ordre de collocation du produit de la vente[7].
Enfin, il pourra également décider d’intenter un recours personnel contre le propriétaire lequel consistera à déposer une demande devant les tribunaux afin de réclamer la somme due.
Dans le cas où le tiers payeur est l’occupant du terrain, un recours supplémentaire s’offre à lui. Il peut retenir, sur le loyer dû, la somme correspondant aux taxes municipales qu’il a payées. Par ailleurs, le tiers et occupant du terrain peut seulement exercer les priorités et hypothèques légales de la municipalité sur les immeubles du propriétaire et non sur les biens meubles du propriétaire, recours offert seulement au tiers non-occupant.
Il convient de rappeler que les créances municipales, notamment les impôts fonciers et toute autre taxe, bénéficient d’un rang prioritaire par rapport aux autres créances. C’est-à-dire qu’elles seront payées avant la plupart des autres créances, y compris les hypothèques conventionnelles détenues par les institutions financières. Par conséquent, le tiers payeur ne récupère pas uniquement le droit de réclamer la somme au propriétaire par hypothèque légale, il acquiert aussi un rang privilégié dans l’ordre de collocation des créanciers. Le recours à la subrogation peut ainsi s’avérer particulièrement avantageux pour un tiers en cas d’insolvabilité du propriétaire. Advenant la vente du terrain, le tiers sera remboursé en priorité.
Au surplus, il importe de préciser que le recours du tiers porte exclusivement sur le montant des taxes payées et ne peut être étendu à des intérêts ou pénalités futurs excédant la dette de taxes payée[8].
Le délai pour agir
Sachez que le tiers payeur doit toutefois respecter le délai de prescription, établi à trois ans depuis l’échéance des taxes dues, pour effectuer l’un des recours pour recouvrer le montant. À défaut de quoi, il ne pourra pas réclamer le montant au propriétaire.
Dans une décision de 2019 de la Cour supérieure, le tribunal a statué que le délai de trois ans commence à l’échéance des taxes et non lors de la subrogation. Donc, le délai de prescription, qui a déjà commencé à courir contre la municipalité à l’encontre des taxes, continue de courir sans interruption contre le tiers[9].
À retenir
Pour le propriétaire, il est important de comprendre que consentir au paiement de ses taxes par un tiers n’efface pas sa dette. En effet, il y aura plutôt un transfert de la dette à une autre personne que la municipalité.
Pour une personne non occupante voulant bénéficier de cette subrogation, le consentement du propriétaire est une condition essentielle à respecter. À défaut, le tiers ne pourra pas exercer les recours dont bénéficiait la municipalité pour recouvrer la somme payée.
En somme, que ce soit en tant que citoyen, fonctionnaire ou dirigeant d’une municipalité, il est primordial de connaître le mécanisme de subrogation, mais encore plus ses critères d’application. Comme chaque cas comporte des particularités, nous recommandons aux municipalités de consulter un avocat en cas de doute quant à la légitimité du paiement des taxes municipales par un tiers qui n’est pas le propriétaire d’un immeuble.