Lors d’une vente sous contrôle de justice, le tribunal détermine les conditions et les modalités de la vente, en plus d’indiquer le type de vente à être effectuée (de gré à gré, aux enchères, par appel d’offres). De plus, le tribunal fixe une mise à prix de l’immeuble visé par la procédure et nomme la personne chargée de vendre ledit immeuble dans le respect du jugement prononcé, s’agissant habituellement d’un huissier de justice. De façon courante, et s’il s’agit d’une vente de gré à gré, ce dernier est autorisé à s’adjoindre les services d’une personne pour réaliser la vente de l’immeuble. C’est à cette étape de la procédure que les services du courtier immobilier sont requis.
Le courtier immobilier, se voyant attribuer un tel mandat, se doit donc de respecter le caractère spécifique et judiciaire de la vente à intervenir. En effet, la Cour indique notamment que la commission du courtier ne peut excéder un certain pourcentage du prix de vente de l’immeuble à être vendu. Également, le délai pour effectuer la vente de l’immeuble est fixé par le tribunal, et ainsi, il établit corollairement la durée du mandat du courtier immobilier. Cependant, ce mandat peut être habituellement reconduit par la personne chargée de la vente, au besoin.
Dans son jugement, le tribunal prévoit de plus le montant du dépôt minimum requis à être remis avec toute offre d’achat et l’acheteur pourrait devoir signer une annexe restreignant certains de ses droits et certaines mentions prévues au formulaire de promesse d’achat de l’OACIQ, comme le fait que l’acheteur acquiert toujours l’immeuble sans garantie, tel que vu et à ses entiers risques et périls et que la personne désignée par le tribunal ne vend pas l’immeuble en son nom personnel, mais au nom du débiteur hypothécaire.
Le risque est donc grand de recourir, sans adaptation et sans précaution, aux différents formulaires normalement utilisés par le courtier immobilier, tant au niveau du mandat de courtage qu’au niveau de la promesse d’achat et de tout document connexe. La prudence est donc de mise afin que les documents préparés par le courtier immobilier n’entrent pas en contradiction avec les ordonnances contenues au jugement ayant ordonné la vente sous contrôle de justice de l’immeuble concerné.