Article par :
Francis Grégoire
Si la loi protège tout acheteur contre les vices cachés, elle se montre particulièrement sévère envers les vendeurs dits « professionnels », tels que les constructeurs, les promoteurs et les commerçants spécialisés. Pour ces derniers, il peut être difficile d’échapper à toute responsabilité en soulevant l’ignorance de l’existence d’un vice caché affectant le bien. Et cette ignorance du vice peut coûter cher en cas de poursuite.
Comment un vendeur se qualifie comme « professionnel » ?
Pour être qualifié comme vendeur professionnel, le tribunal doit prendre en considération plusieurs facteurs, tels que la profession du vendeur, son implication dans la fabrication ou la réparation du bien. On peut également considérer le nombre et la récurrence des biens vendus ainsi que le profit réalisé. Par exemple, une personne dont l’occupation principale et régulière serait de « flipper » des immeubles pourrait être considérée comme un vendeur professionnel.
La présomption de connaissance du vice
Le pivot central de cette responsabilité accrue réside dans l’article 1729 du Code civil du Québec. Ce texte pose un principe fondamental : le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice au moment de la conclusion de la vente. Il en est de même si le bien se détériore ou s’il présente un mauvais fonctionnement de façon prématurée par rapport à des biens identiques ou de même espèce.
Contrairement au vendeur particulier, qui peut invoquer l’absence de connaissance du vice pour limiter sa responsabilité, le vendeur professionnel est tenu par une présomption de « mauvaise foi légale ». Le législateur considère qu’en raison de son métier ou de ses connaissances, en immobilier par exemple, le vendeur professionnel possède les compétences techniques et les moyens nécessaires pour découvrir un vice qu’un vendeur ordinaire ne pourrait voir.
Comment renverser cette présomption ?
Plusieurs professionnels croient, à tort, qu’ils peuvent se dégager de toute responsabilité en cas de poursuite en alléguant qu’ils ne connaissaient pas l’existence du vice lorsqu’ils ont vendu le bien ou bien qu’ils aient agi avec honnêteté et diligence.
Or, la présomption de connaissance du vice imposée par la loi peut être extrêmement difficile à renverser. Et elle le sera d’autant plus que le vendeur professionnel est spécialisé dans son domaine.
Il devra démontrer qu’il lui était impossible de détecter le vice, même en utilisant, par exemple, des méthodes de détection poussée. En pratique, il faudrait alors démontrer qu’un autre vendeur professionnel avec les mêmes connaissances et la même expertise n’aurait pas pu non plus déceler le vice malgré toutes les précautions nécessaires qui lui incombent.
Il reste alors au vendeur professionnel le fardeau de démontrer que le vice n’existait pas au moment de la vente et que c’est plutôt l’acheteur qui est responsable des dommages au bien en raison de sa mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien.
Les conséquences quant à la qualification du vendeur comme « professionnel »
Cette qualification de vendeur professionnel, en plus de créer une présomption de connaissance du vice, entraîne trois conséquences principales :
- Elle lui rend inopposables les clauses de limitation de responsabilité, tel que les clauses d’exclusion de la garantie légale;
- Elle l’empêche d’invoquer une dénonciation tardive du vice par l’acheteur;
- Elle permet à l’acheteur de réclamer des dommages-intérêts, en plus de l’annulation de la vente ou de la baisse du prix de vente. Cette troisième conséquence peut faire augmenter substantiellement la facture pour le vendeur professionnel.
L’impact financier
La distinction entre le vendeur profane et le vendeur professionnel prend toute son importance lors de l’évaluation des dommages-intérêts. Selon l’article 1728 C.c.Q., le vendeur de bonne foi n’est tenu qu’à la restitution du prix de vente et au remboursement des frais liés à la transaction.
Toutefois, pour le vendeur professionnel — lequel est présumé connaître le vice — la facture s’alourdit considérablement. En plus de devoir rembourser le prix ou payer les réparations, il est tenu de réparer l’intégralité du préjudice subi par l’acheteur. Cela signifie qu’il pourrait être condamné à payer :
- Les dommages moraux, troubles, ennuis et inconvénients vécus par l’acheteur ;
- La perte de revenus ou de jouissance de l’immeuble ;
- Les honoraires d’experts, et dans certains cas, les frais juridiques engagés par la partie adverse.
Dans bien des cas, ces dommages accessoires peuvent coûter plus cher que les travaux de correction eux-mêmes.
L’illusion des clauses d’exclusion de garantie
Il est fréquent de voir des promoteurs ou constructeurs tenter de limiter ces risques en insérant des clauses de vente « sans garantie légale » ou « aux risques et périls de l’acheteur ».
Il faut toutefois faire preuve d’une grande prudence. L’article 1733 C.c.Q. stipule qu’un vendeur ne peut jamais exclure sa responsabilité pour un vice qu’il connaissait ou « qu’il ne pouvait ignorer ». Puisque le vendeur professionnel est, par définition, celui qui ne peut ignorer les défauts du bien qu’il vend, ces clauses protectrices sont régulièrement annulées par les tribunaux.
Ces clauses seront donc interprétées de façon restrictive au bénéfice des acheteurs.
La transparence comme stratégie de défense
En conclusion, la qualité de « vendeur professionnel » comporte une obligation de transparence qui souffre de peu d’exception. Le droit civil ne pardonne pas l’aveuglement, même involontaire, du vendeur professionnel.
Pour les constructeurs et promoteurs, la meilleure défense demeure la divulgation exhaustive. En dénonçant par écrit le moindre doute ou indice de problème lors de la vente, on transforme alors un éventuel « vice caché » en un « fait connu ». Il s’agit de l’une des stratégies les plus efficaces pour désamorcer la présomption de connaissance et éviter la réparation des dommages subis par l’acheteur.